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■大規模修繕工事 |
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設計事務所が基本設計（仕様書作成）や工事監理を行う事は、新築マンションでは当たり前の事ですが、改修業界ではあまり知られておりません。
しかし、改修工事は新築工事よりも仕様も工法も特殊で、新築以上に設 計事務所の役割が大きいと思います。
しかし現状では、その認知度の低さから大規模改修工事に、設計事務所を入れることに関して、管理組合での意見同意が難しいようです。
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ＤＲＣでは管理組合向けに理事会での説明会を行っています。
説明は３０分～６０分程度ですので、少し前に時間をご用意頂ければお伺いします。 |
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| ●大規模修繕工事の必要性 |
必ずしも、１０年～１５年に一度、大規模改修工事が必要とは限りません。
また、全体的な工事ではなく、限られた範囲内で工事を行い費用を抑える事も検討項目として考えることも必要です。
建物はその立地により、劣化状況が大きく違い、その改修時期・箇所も違っています。
検討も十分に行わず必要外の工事を行うことが多いようですが、一度冷静に判断する事も必要と考えます。
ただし、必要な改修は適切な時期に行うことが大切です。
全ての出費を抑えると言う事ではなく、対費用効果の高い工事を行うことが必要なのです。
事後対応（緊急工事）ほど、高く・費用効果の薄い工事はありませんから。
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| ●大規模修繕工事の流れ |
① 工事決定までの改修設計・業者選定業務
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| 工事着手の決定 |
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| 建物現状確認 |
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施工範囲・仕様決定
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概算金額の算出
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この期間では、施工範囲の検討が重要かつ大切な項目となります。
まず、意見として上がっている工事項目に付いて全てを一覧にし、各工事項目間の関連をネットワーク図等で明瞭にし、緊急度順に並び替えて下さい。
もちろん、事前に全体へのアンケート配布を行い、問題点を全て出して下さい。 |
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| 施工範囲・仕様の再検討 |
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施工業者の検討
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ＶＥ提案の募集
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見積書提出
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この期間で重要な事は、施工業者からのＶＥ提案を基に、最終的な工事範囲・仕様・工法を決定し、共通の仕様書・見積書の作成を行うことです。
今後は、この書類に基づき業者選択が行われますので、十分検討を行って下さい。
過去の事例から、頻繁な打合せによるモチベーションの低下が起き易い時期です。 |
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１次審査
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業者施工体制の確認
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業者へのヒアリング
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２次審査
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| 最終見積提出 |
この期間では、工事をお任せする業者の選別作業がメインとなります。
業者の規模・実績・財務を検討項目として最終的には、工事担当者の施工能力をヒヤリングで確かめて下さい。
工事品質は、会社規模やネームバリューで決まるのではなく、工事担当者の管理能力で決定します。
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② 工事決定からの広報・工事監理業務
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工事説明会
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お知らせの配布
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全戸認知の徹底
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安全通路の確認
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工事着工に当たり、全戸への情報公開及び認知が必要です。
情報の中には、工事期間・安全通路・各連絡先等の記載が必要です。
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施装面の色決め
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材料検査
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工程検査・月間検査
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中間検査
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| 竣工検査 |
工事期間中は、週１回程度の工期・工程検討会が必要です。
この場で、工事の進捗状況や問題点・改善点を確認・解決して行く必要があります。
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証書＊出荷証明書確認
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竣 工
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意見交換会
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長期修繕書作成
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竣工に当たり業者からの提出書留の確認（保証内容や保証期間・材料の出荷証明等）を行います。
また、是非工事に関する意見交換を行いそれに基づく長期修繕計画の見直しを行って下さい。 |
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| ●大規模修繕工事 成功のポイント |
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１０人いれば１０人の意見があります。 組合の意見を統一する事は大変な事ですのでその意見統一を行いやすい議事・進行が大切です。
情報公開を第一に「公正」・「公平」・「公開」が３大原則です。 |
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あくまでも、主役は組合です。 管理会社・施工会社・監理会社等に全てを任せる事なく、主役を最後まで努めて下さい。
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理事会の中で、主導的役割を勤める方がいないとなかなか議題が進行しない事が多くあります。
主導的＞独裁？ではなく、あくまでも中立的な主導者が必要です。 |
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資金計画から竣工まで、規模にもよりますが最低でも１２～１８ヶ月間、「なかだるみ」との言葉がありますがモチベーションの維持が大切です。
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建物には、個性があります。 立地が違えば仕上げの選択が変わりますし、コンクリートの状況により下地補修の方法が変わって来ます。
建物に合ったオリジナルの仕様書の作成を心がけて下さい。
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最低でも５社程度の見積りを比較して下さい。もちろん比較には同じ土俵（内容）での比較が必要です。
また、工事の善し悪しはその現場を管理する工事担当者に大きく起因します。
ヒアリング等を開催し、その管理者のスキルを確認して下さい。
ここで大切な事ですが、「紹介」には十分に注意して下さい |
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| ●ＤＲＣがお役に立てること |
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まず、建物診断及び全戸へのアンケートを実施し現状の把握を行います。
外壁や防水・コンクリートの劣化状況は、赤外線サーモグラフィーや電磁波調査・化学薬品による反応測定を行い、測定データに基づく客観的な診断を行います。
また、全戸へのアンケートによる建物の改善点や問題点の洗い出しを行い、お住まいの方にしか分からない、問題点等の情報を収集します。
（このデータは主に建物のグレードアップにつながる工事に生かされ、工事完了後大変喜ばれる内容が多いようです。）
建物診断で得た情報（建物の劣化状態）は、次のステップである大規模改修工事の「共通仕様書」作成に生かされます。
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私共が自らの手で行った診断データを基に、オリジナルの共通仕様書を作成します。
施工業者や塗料メーカーに調査を依頼する事なく、私共が行いますので仕様書内容も特定の製品の使用を勧める等の建設業界の悪い慣習は行いません。 （もちろん施工業者の紹介等もしておりません）
中立な立場で、客観的な判断を行いますので中には少し刺激の多い結果となることもありますが、やはり現状の正確な把握は必要です。
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エントランス・エレベーターホール等の意匠変更の設計を行います。
この時、集合郵便受けの大型化やオートドアの設置・プレイゾーンの設置など図面やよりイメージの進むパースなどを使用し共に建物の利便性を高めます。
最近ですと、集合郵便受けの改修（Ａ５サイズからＡ４サイズへ）、宅配ポストの設置等が多いようです。
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監理形態は色々ありますが、私共が主体的に行う事やあくまでもアドバイザーとして組合をバックアップする形態もあります。
私共としては、後者のアドバイザーとしてお役に立てればと考えております。
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工事完了後、必ず行って頂きたい事がこの長期修繕計画書の改訂です。
みなさんの建物にも必ず竣工時に作成した書類があると思いますが、ここで見直し作業を行う事が必要です。
具体的に工事費用が明確になっていますので、現在の物価に即した訂正と項目の見直しを行って下さい。
また、良い機会ですので設備関係の長期修繕計画書に関しても見直して下さい。
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| ●一般工事内容について |
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工事のために必要となる仮設物の設置工事で、必要な工事ですが工事終了後はなにも残りませんので、十分検討が必要です。
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| 外壁塗装や鉄部塗装工事で、仕様（使用する材料）により耐久性や仕上り感が違います。 |
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屋根・バルコニー・庇等の防水を行う工事で、必ず施工後の保証年数を確認して下さい。
仕様（材料や工法）の種類が多く、一概に比較しにくい項目ですがメーカー等との打ち合わせにより適材適所を心がけて下さい。
また、防水工事には線防水の役割をするシーリング工事もあります。 |
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下地補修工事は、躯体（コンクリート）を補修する工事の他に仕上げ材（タイル等）を補修する事も含まれます。
躯体補修には是非神経をとがらせ注意深く検討して下さい。
躯体の悪化は、建物の寿命に関わります。 |
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避難ハッチの交換・スチール金物のステンレス・アルミへの交換、ゴムパッキン等の交換、シリンダー錠の交換等々・・
交換工事は、上記４項目のと比べると位置づけがグレードアップ項目となります。 |
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外部のネットフェンス交換、地番沈下の補修・改良、植裁の追加・新設等々・・。
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