過去の新聞記事より

大阪の千里ニュータウンの立替問題で、最高裁判所が建て替え決議を有効とする判決を下しました。
この団地は、竣工後３０年を経過し老朽化が激しく日常生活に支障が出来ているとのことで、デベロッパーが仲介役として、９６年に全体の４／５の決議で建て替えが決議されましたたが、反対者との間で裁判となり、やっと実施の運びとなった。

千里ニュータウンは、容積率（敷地に対する床面積の割合）が現状６０％と言うことで、規制範囲の容積率２００％まで、床面積を増やし増加分の分譲益で建て替えが可能との事です。
これは、老朽化した全ての集合住宅に当てはまる事ではなく、ますポイントとなることは、容積率に余裕があり、増加分の分譲益で今住んでいる方の費用まで賄えると言うことです。
　
高度成長期に建てられたこの様な、ニュータウンはいわゆる団地型の建物で階層も低く、戸当たりの敷地面積が多いですが、８０年代から盛んとなった民間デベロッパーによる集合住宅では、まず容積率ギリギリで計画してありますので、この例は当てはまらないと思います。

また、その当時の集合住宅（築２０年以上）は、その管理（日常管理ではなく、長期的な管理）がずさんで、竣工時から長期修繕計画書を作成し、改訂し続けている集合住宅は皆無に等しいと思われます。（長期修繕計画書に付いて、取りざたされて来たのは最近の事ですから）
これから先、郊外の集合住宅や都心部でも集合住宅のスラム化は、確実に社会問題となります。

法務省が、老朽化したマンションの建て替えに関して、管理組合による決議を容易にする法改正の検討に着手しました。

現状では、「新しい建物は古い建物と同じ使用目的を持ち、同じ敷地に建てなければならない」という規定がありますが、この規定を削除するする方針です。
この事により、隣接する用地を買収し大型マンションとしたり、居住専用から事務所兼用変更が可能になります。
これは、現状の法律「区分所有法」があまりにも曖昧で、現場での解釈によりいかようにも取れる事が、問題となっています。

築３０年を経過したマンションは、２００１年３月で１２万戸ですが、２０１０年には９３万戸に急増する見通しで、マンションの老朽化に伴う問題がこれから大きな社会現象となることが明確な為、審議会でも、対策を考えています。

いよいよ４月からペイオフが解禁となりますが、マンション管理組合の積立金はどういう扱いになるのでしょうか。
法律の解釈の違い、取り方の違い、法律自体が曖昧、どの表現が正しいか分かりませんが、現実として、４月から解禁されその積立金も対象となります。

５０戸程度の集合住宅でも２０００万程度、２００、３００戸クラスとなれば「億」の積立金が運営されています。
マンションの積立金、現状の運営ですと銀行破綻に伴い最低保証される金額は１０００万＋αと考えるべきと思います。マンション管理組合は、「権利能力なき社団」との解釈で構成員一人一人に１０００万までの保証ではなく、全体として扱われるとの恐れがあります。
しかし、この扱い「解釈」を「任意の団体」として扱うとその積立金は構成員一人一人の預金として解釈されるため、構成員それぞれ１０００万までの保証となるようです。
（前例もなく、現状では誰も答えを出せない問題と思われます）

また、金融機関では法人格を持たない団体から預金を受け入れる際は、規約内容や運営方法を確認せず、自動的に「権利能力なき社団」として扱っているそうです

組合員−管理会社−銀行間で一度、検討されることをお勧めします。