業務内容|SERVICE

大規模修繕コンサルティング|CONSULTING

弊社は大規模修繕コンサルタント業務を主に行う独立した設計事務所であり、
大手ゼネコンや管理会社等とのしがらみが無い第三者機関として、発注者のあらゆるニーズにお応えします。
建築に関わる様々な資格を有した専門家集団として、マンション毎の現状に見合ったコンサルタントを行います。

設計事務所が基本設計(仕様書作成)や工事監理を行う事は、新築マンションでは当たり前の事ですが、
改修業界ではあまり知られておりません。
しかし、修繕工事は新築工事よりも仕様も工法も特殊で、新築以上に設計事務所の役割が大きいと思います。

大規模修繕の流れ|FLOW

  1. 建物調査
    STEP 1

    建物調査

    事前打ち合わせのあと、共用部の建物診断や、居住者様アンケート調査、建物の現状把握を行います。

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  2. 修繕計画
    STEP 2

    修繕計画

    調査したデータを元に提案の改修仕様、及びその工事費概算金額を作成します。ご要望に併せてエントランス改修提案なども行います。

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  3. 施工会社選定
    STEP 3

    施工会社選定

    仕様が決定したら見積依頼会社を選定し、見積りを徴収します。会社への質疑のほか、見積りをわかりやすく比較できるよう資料の作成等を行います。

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  4. 工事監理・検査
    STEP 4

    工事監理・検査

    工事期間中は定例打ち合わせや現場確認を行い、工事がスムーズに進められるようバックアップします。工程の節目では品質確認検査を行います。

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  5. アフター点検立会い
    STEP 5

    アフター点検立会い

    工事竣工後の施工会社アフター点検に立会い、適切に保証内容が履行されるようにサポートします。

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必ずしも、10年〜15年に一度、
大規模修繕工事が必要とは限りません

また、全体的な工事ではなく、限られた範囲内で工事を行い
費用を抑える事や検討項目として考えることも必要です。

建物はその立地により、劣化状況が大きく違い、その改修時期・箇所も違っています。
検討も十分に行わず必要外の工事を行うことも多いようですが、一度冷静に判断する事が必要と考えます。

ただし、必要な改修は適切な時期に行うことが大切です。
全ての出費を抑えると言う事ではなく、対費用効果の高い工事を行うことが必要なのです。
事後対応(緊急工事)ほど、高く・費用対効果の薄い工事はありませんから。

STEP 1|建物調査

建物診断士をビルディングドクターと呼びますが、建物にも定期的な診断を行わないと思わぬ事故に遭遇します。また、大規模修繕工事の第1ステップでもあります。
調査診断書を基に、必要な工事のみを行うことにより、トータルコストの削減につながります。

DRCはここが違います!!
各種の調査機材を自社で所有し、責任を持って自社で調査をおこなう設計事務所です。
調査をメーカーや施工会社に依頼するのではなく、自ら見て、触れて、感じることで正確な情報をお客様へ伝えます。

目視調査

共用部全般、及び屋根防水の目視調査によって、建物全体の不具合部位や、修繕履歴の確認をします。また、打診により、仕上げ材の不具合部位を調査します。

  1. 1. 目視打診調査
    1. 目視打診調査

    共用部全般、及び屋根防水の目視調査によって、建物全体の不具合部位や修繕履歴の確認をします。また打診により仕上げ材の不具合部位を調査します。

  2. 2. バルコニー立入調査
    2. バルコニー立入調査

    アンケート調査にて決定した住戸のバルコニーに立入調査を行います。バルコニー内も共用部として修繕の対象となります。

機械調査

専用の機械を使用し、より詳細な調査を行います。

  1. 1. 赤外線センサー外壁浮き調査
    1. 赤外線センサー外壁浮き調査

    外壁から放射している赤外線を捉え、温度分布を測定、解析し、仕上げ材の浮き等を確認します。

  2. 2. 仕上げ材の接着力試験
    2. 仕上げ材の接着力試験

    仕上げ材(タイル・塗装)と躯体との接着力を測定することで、改修方法を検討します。

  3. 3. コンクリート中性化深度測定
    3. コンクリート中性化深度測定

    外壁の一部をはつり、露出したコンクリートに試薬を散布し、中性化の進行を調べます。

  4. 4. コンクリートの圧縮強度測定
    4. コンクリートの圧縮強度測定

    コンクリートの圧縮強度を非破壊で測定します。また、破壊を伴うコンクリートコア抜き取り試験も可能です。

  5. 5. コンクリート内部鉄筋調査
    5. コンクリート内部鉄筋調査

    目に見えないコンクリート内部の鉄筋の配置やかぶり厚さを電磁波で測定します。

  6. 6. シーリング材物性試験
    6. シーリング材物性試験

    既存のシーリング材を抜き取り、材種と劣化度を判定します。

STEP 2|修繕計画

建物診断の結果に基づき、修繕計画案を提案いたします。
金額・グレード別に数案提示させていただき、居住者様からのご意見等を参考に、理事会での打合せを通じて最も適切な案を作成します。

建物診断データを基に、それぞれのマンションに合わせた共通仕様書を作成します。
修繕内容や使用材料の選定も自らの調査結果に基づいているため、特定の製品に偏った提案はいたしません。
中立な立場で客観的な判断を行い、長期的な視点からの修繕計画を提案します。

共用部意匠変更

共用部の意匠変更を行い、利便性・資産価値・美観の向上を図りたい・・・
そんな時にもカラーコーディネートや意匠設計等、トータルに提案を致します。

例:エントランスにスロープを設置しバリアフリーに
エントランスホール・アプローチ改修
トイレを改修し身体障害者用トイレを設置
集会室を設置

設計事務所だからできる!!

意匠変更はプランがイメージできることが大切です。
弊社では、図面や、必要に応じてパース等を作成し、
具体的なプランニングイメージの構築をお手伝いします。

STEP 3|施工会社選定

見積依頼会社の選定方法の検討、また見積依頼会社に対しての現場説明や見積比較等を行います。
一般的な施工会社の選定方法ですが、

  1. 現在施工会社を募集している旨を館内掲示する
  2. 改修業者便覧の上位から何社か選ぶ
  3. 過去貴マンションの工事において実績のある、付き合いがある会社から選ぶ
  4. マンション管理新聞・建通新聞等に公募の広告を出す

等の方法があります。
見積依頼会社を選考する基準が決まったら、基準に沿った数社(5社程度が目安)に見積を依頼します。

DRCがお手伝いさせていただきます

  1. 現場説明会の開催
    現場説明会の開催

    見積参加会社は工事見積を作るにあたり、現地を確認します。
    その際、私共が見積参加会社に対して工事の仕様や注意点を説明します。

  2. 見積比較・検討(一次審査)
    見積比較・検討(一次審査)

    各社からの見積をわかりやすく比較出来るような資料を作成します。
    また金額だけでなく、工事内容や実績・規模等も比較し、次のステップであるヒアリング候補の選定のアドバイスを行います。

  3. 施工会社ヒアリング(二次審査)
    施工会社ヒアリング(二次審査)

    見積費比較で絞り込まれた会社に対して、ヒアリングを行います。
    安全管理体制や保証についての質問を行うほか、現場代理人の人柄や実績なども注意して見ます。

STEP 4|工事監理・検査

大規模修繕工事は着工前準備→工事→検査→引き渡しという流れで行います。
工事中はスケジュールの調整・詳細部の色決め・居住者様対応方法など、工事を円滑に進める為の打合せを管理組合・施工会社・DRCで行います。

また、日々の品質確認の他に、節目(下地補修後や、足場を解体する前等)での検査をしっかり行うことが、工事の品質上重要なポイントとなります。
公平な第三者による監理・検査が、より高品質な施工へ繋がります。

工事の流れ

  1. 1. 工事期間中
    1. 工事期間中

    平常時に比べ、工事期間中の数ヶ月は何かと不自由のある生活になると思われます。
    工事を成功させるには、居住者様のご協力が必要な事項や注意点等について、施工会社に任せきりにするのではなく、管理組合でも積極的に注意喚起することが大切です。

  2. 2. 竣工検査
    2. 竣工検査

    工事が終わりに近づくと、施工会社による検査の後、DRCによる検査が行われます。最後に理事会による竣工検査を行います。

  3. 3. 引渡し
    3. 引渡し

    竣工検査で指摘した事項の是正や残工事が完了したら、最終確認を行いいよいよ引渡しです。
    材料リスト・機器リスト・保証書・竣工図書等必要な書類を受領し、工事完了届けに押印し、引渡し完了です。

STEP 5|アフター点検立会い

工事竣工後、施工会社が行うアフター点検に立会い保証範囲の確認や、施工会社に対する指導を行います。

アフター点検の流れ

  1. 1. 日程の連絡
    1. 日程の連絡

    アフター点検の実施時期が近づくと、施工者と日程調整の上、点検実施日を管理組合様へご連絡します。

  2. 2. アフター点検実施
    2. アフター点検実施

    施工者のアフター点検に立会い、補修範囲(保証範囲)の確認や、指導を行います。

  3. 3. アフター点検完了
    3. アフター点検完了

    施工者に完了報告書の作成を指示し、内容を確認します。

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